房价

利率 3.15%，贷款 300W，30 年还款，月供 12892.11 元
利率 3.15%，贷款 350W，30 年还款，月供 15040.79 元
利率 3.15%，贷款 400W，30 年还款，月供 17189.48 元
利率 3.15%，贷款 450W，30 年还款，月供 19338.16 元

当满足第一个标准时，购置一线住宅相对安全；当满足第二个标准时，购房则更为稳妥。

第一个标准：房租接近或等于房贷利息（假定贷款比例可以做到 100%）；当然，自有住房比租房附带诸多益处，所以真实条件下，房价可能达不到“第一层安全垫”。
第二个标准：房租满足住宅类不动产投资基金（REITs 基金）的收益率要求。

A 股市场中，现有五只住宅类 REITs 基金，它们是：华夏北京保障房（508068.SH）、红土创新深圳安居（180501.SZ）、华夏基金华润有巢（508077.SH）、国泰君安城投宽庭保租房（508031.SH）、中金厦门安居（508058.SH）。如果一线城市房价满足了“住宅类不动产投资基金（REITs 基金）”所要求的收益率，那么这些基金就会购入住宅。

福田是 03 年左右大规模开发的，你只要去福田看房，一定会发现，一定是 03 年左右的房子最多。福田在我的概念里，只要是 2000 以后的房子，就叫次新房。基本上，福田买房，2000 以后的房子就可以买，很多 10 年以后的小区，论户型，论小区，还真没有 03 年左右的小区好。

南山 08 年以后的小区，可以叫次新房。龙华要到 2014 年以后的楼盘，才能叫次新房。光明可能楼龄 5 年内的房子，才能叫次新房。

以日本为镜：我们未来买房卖房的拐点。简单说就是：2025 年底，如果房贷利率下降到 3% 左右，一线销售有回暖就是重要节点。

决定你的房子要不要降价卖，主要看两点，一是产品定位，二是资金情况。如果你的房子本身素质较差，属于弱势资产，只能果断卖，也必须果断卖，没必要端着，放低身段，该降价就降价，以出货为第一目标。

从古至今，人类对进步的渴望和对物质生活的追求从未停歇。包括从乡村到县城，从小城市到大城市，甚至全球范围内的人口迁徙，都在寻找更好的就业、教育和医疗等资源。这种人口变迁的背后，正是这些优质资源的魅力所在。无论是国内还是国外，大城市那些强购买力群体总是向更核心的区域聚集，而低收入群体则主要集中在郊区、外围板块。一个板块，缺乏持续的高端人口流入，意味着无法支撑房价的长期上涨趋势。再加上当前的经济环境和房地产市场的结构调整，深圳的外围板块还会面临进一步的价值稀释。

随着需求的变化，叠加保障房市场的冲击，未来的深圳房地产市场，大户型的上涨空间和升值潜力，无疑将会好于刚需小户型。但前提是，这种大户型必须具备一定的改善属性。包括地段好、学区好、品质好、户型好、绿化好等。拥有的稀缺资源越多，就越能享受到改善市场带来的红利。

老社区虽然看起来户型大，但实际上并不会因此变得越来越受欢迎。相反，随着时间的推移，其流动性将会逐渐减弱。同样的，在刚需区域，如果基础资源薄弱且城市界面差，往往就会出现总价越高、户型越大、房产流动性越差的现象。结果就是，会进一步加剧资源错配的问题。

最近几年我国的法拍房数量却呈快速上涨的趋势。目前不只是法拍房没人买，连正常的新建商品房还有二手房都没有多少人买。

2008 年，随着全球次贷危机席卷全球，全球经济面临巨大的下行压力，我国也受到了一定的影响。为了挽回颓势，除了推出 40,000 亿刺激计划之外，楼市也迎来了很多利好消息。在这些政策的刺激之下，楼市迅速反弹，从 2009 年开始楼市回暖，并开始迎来了一波上升通道。随着存量房越来越多，房价开始涨不动了，2014 年很多地方的房价都出现了下降。2014 年 9 月 30 日，史称 930 政策发布，从 2014 年到 2018 年这段时间，很多城市的房价都出现了大幅上涨，有个别城市一年涨幅就可以达到 30%以上。这两次楼市调整周期，房价下跌的时间在 5 个月到一年左右。在一些救市措施出台之后，房价就迅速反弹。

过去几十年，我国楼市之所以迅猛发展，这是建立在我国人口众多，商品房存量较少，而且居民收入快速增长的背景下。但目前房价上涨的这些底层逻辑都已经改变了。第一、人口开始下降；第二个是楼市已经逐渐饱和；第三个是大家的收入增速开始放缓。

房子会不会继续下跌看什么？看接盘侠，北上广深的房子，原本就不是“有资格持有”的人买上去的，而是大量的“越级意愿”炒上去的。什么是越级意愿？就是大量没有资格持有的人，超越了自己正常的支付能力，去接了盘，而由于房子是流通比例很低的商品，因此只需要少部分的人花高价购买了极少的一部分，就有一种“所有房子都在涨价”的错觉。那么现在正在挤出的水分是什么？是要把这帮人全搞爆仓，让这批人全部违约，让他们的房子全部变成法拍房，让他们全部断供成为老赖，二手房市场价格彻底由法拍房主导，银行坏账率大幅飙升，小银行开始引发挤兑——等这些事情都发生了，该处理的处理完了，活久见了，人们的心态开始趋于平稳成熟，不该持有的东西，都还给市场了，如果刚好房地产税制改革能布局完成，一线城市保障房的比例能稍微靠近发达国家水平，有新的全民级优势产业出现，中国人的实际就业率开始恢复，这时候我会说，房地产到底了，你应该拿着现金去抄底北上广深的好房子，有多少抄多少。

房子是有持有成本的，也是有使用寿命的，所以不涨就有损耗，不涨就是亏，就要支付自住成本——是的，自住成本除了丢失了这笔资金原本的资产收益，还有要支付的按揭利息，还有不涨带来的房子折旧，还有物业费等居住成本，以及未来 100% 会有的房产税等税费，你自住的房子越贵，你实际在支付的成本越高——中国有很多人其实是不懂的，他们以为没怎么往外拿出钱，就是没支付，其实他们正在支出的东西远高于自己当下的收入。